ケーススタディ

相談者

　破産管財人弁護士

相談内容

　工場地帯にある古い工場の売却相談。不動産業者が購入する場合には建物の解体が現実的であり、ボーダー債権者の抹消目線を大きく下回ることから、競売申し立ての可能性があった。

解決策

　対象不動産の属する工場地帯に加え、近隣からの移転ニーズも拾うべく他の工場地帯にもくまなくローラー営業をかけた結果、最終的に、本物件の対面に存する法人が建物を活かす前提で購入。

　解体・建替費用と比べてリノベーション費用の方が安く済むため、債権者の評価を大幅に上回る金額での購入となり、判子代しか得られないと思われていた債権者も満額回収が図れ、多額の破産財団を形成することができた。

相談者

　弁護士から紹介を受けた会社経営者

相談内容

　複数の仮差押えのついた不動産（都内の区分マンション）を至急売却したいというご相談。仮差押え債権者との関係性から、任意売却による返済を申し出ても協力が得られないことが明らかであった。

解決策

　「仮差押え解放金」を供託することにより売却を実施。決済直前に新たな仮差押えが入るリスクがあったため、決済時の直前まで登記に変動がないかを確認して慎重に進めた。

相談内容

　弁護士から紹介を受けた個人

相談内容

　不動産の所有者から、絶縁状態の親族が占有を続けている不動産を現状で売却したいという相談。依頼者は事情により早期の資金化が必要であり、占有者は無権利者であることの理解はあったが退去に応じなかった。権利証（登記識別情報）は対象不動産の室内にあるが、取り出すのが不可能であった。

解決策

　占有者がいる状態で現金で買ってくれる不動産業者を探し出し、権利証がなかったため、本人確認によって所有権を移転。

　所有権移転後に不動産業者が占有者に退去を申し出たところ、親族関係にない第三者がオーナーになったことで退去せざるを得ないことを覚悟し、引越し費用を払うことで円満に退去していただいた。

相談者

　弁護士から紹介を受けた個人

相談内容

　親族間で共有状態にあった不動産について、突然、他の共有者の持分が不動産業者に売却され、当該不動産業者から残った持分を買いたいと迫られているが、値段が適正かが分からなくて困っている。

解決策

　相手方の出してきた調査報告書を調べたところ、不当に低い価格提示であることが判明。本来、他の共有者が残りの持分を買って完全所有権化する場合には「限定価格」による評価をすべきところ、その点を敢えて無視した内容で調査報告書を提出してきていた。

　当社で改めて「限定価格」にて調査報告書を作成するとともに、対抗馬となる買い手候補をぶつけたところ、最終的にこちら側の希望金額にて持分を買い取ってもらうことに成功。

相談者

　公認会計士から紹介を受けた個人

相談内容

　都内の商業ビルを兄弟が相続。土地が個人、建物が法人名義（株主、役員ともに兄弟）で、借地権の設定があった（借地権割合：80％の商業地域）。

　兄は事業資金のため最低限必要とする金額があり、遺産分割で対立して売却が進まなかった。

解決策

　建物は古く、売却後は立退き・解体が現実的であったが、借地権が設定されており無償返還の届け出も出されていなかったため、不動産の売却益は借地権を有する法人に入ることが判明。

　法人は不動産を売却後に清算する予定であったことから、清算後に株主個人（兄弟）に入る手取り額を計算。法人の株式譲渡（Ｍ＆Ａ）による手取り額と比較したところ、税金面で大きな差があり、Ｍ＆Ａの方が不動産売却と比較して手取り額が1.5倍も高いことが判明。

　兄弟ともに金額に満足していただき、公認会計士や弁護士と専門家チームを組成し、M＆Aによる売却を実現。