専門家に信頼される不動産パートナー
当社のメイン業務は「売買仲介」と「不動産鑑定」です。一般的に「売買仲介」は不動産会社、「不動産鑑定」は鑑定事務所と、別々の業種として分かれていることが多いですが、当社ではこの二つの専門分野が一体となり、協業することにより、お客様の多様なニーズに対応しています。
売買と鑑定の両方の専門知識を活かし、これまで数多くの課題を解決してきました。この独自の強みを活かし、お客様に最適な提案とサービスを提供しています。
当社のメイン業務は「売買仲介」と「不動産鑑定」です。一般的に「売買仲介」は不動産会社、「不動産鑑定」は鑑定事務所と、別々の業種として分かれていることが多いですが、当社ではこの二つの専門分野が一体となり、協業することにより、お客様の多様なニーズに対応しています。
売買と鑑定の両方の専門知識を活かし、これまで数多くの課題を解決してきました。この独自の強みを活かし、お客様に最適な提案とサービスを提供しています。
業務内容
SERVICES
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売買仲介
Sales＆Brokerage
当社は、弁護士を中心とした士業の皆様と連携し、不動産の売買仲介業務を専門に行っています。破産・任意売却、相続、成年後見、底地・借地、共有持分、離婚、事故物件、再建築不可物件など、法的問題や複雑な背景を伴う案件を多く手掛けており、それぞれの事情に応じた柔軟かつ最適な解決策をご提案しています。
「世の中に同じ不動産はない」という考えのもと、お客様一人ひとりの状況に寄り添い、専門的な視点から売却活動をサポートします。
当社は、弁護士を中心とした士業の皆様と連携し、不動産の売買仲介業務を専門に行っています。破産・任意売却、相続、成年後見、底地・借地、共有持分、離婚、事故物件、再建築不可物件など、法的問題や複雑な背景を伴う案件を多く手掛けており、それぞれの事情に応じた柔軟かつ最適な解決策をご提案しています。
「世の中に同じ不動産はない」という考えのもと、お客様一人ひとりの状況に寄り添い、専門的な視点から売却活動をサポートします。
取り扱い事例
取り扱い事例
破産・任意売却
売却を円滑かつ確実に進めるためには、売却活動開始前に、債権者と残債額をすべて確認したうえで、ボーダー債権者の抹消目線や後順位の判子代を把握することが肝要です。
また、必要経費として認められる項目・範囲についても予めヒアリングしておく必要があります。
任意売却においては、高値追及をしながらも、契約不適合責任の免責など引渡し後のトラブルを防ぐための取引条件も重要になってきます。
底地・借地
底地・借地の場合には、まず依頼者の立場が重要になってきます。
借地人が借地権の売却を希望する場合には、底地所有者の承諾を要するため、売却活動開始までに底地所有者に接触し、買取の意思や承諾料の算定基準等についてヒアリングいたします。
当社には、借地非訟、同時売却、地上げ、地下げ等、想定されるあらゆるケースの経験があります。
破産・任意売却
売却を円滑かつ確実に進めるためには、売却活動開始前に、債権者と残債額をすべて確認したうえで、ボーダー債権者の特定や抹消目線の把握をすることが肝要です。
また、必要経費として認められる項目・範囲についても予めヒアリングしておく必要があります。
任意売却においては、高値追及をしながらも、契約不適合責任の免責など引渡し後のトラブルを防ぐための取引条件も重要になってきます。
底地・借地
底地・借地の場合には、まず依頼者の立場が重要になってきます。
借地人が借地権の売却を希望する場合には、底地所有者の承諾を要するため、売却活動開始までに底地所有者に接触し、買取の意思や承諾料の算定基準等についてヒアリングいたします。
当社には、借地非訟、同時売却、地上げ、地下げ等、想定される様々なケースの経験があります。
共有持分
底地・借地の場合同様、共有持分においても依頼者の立場が重要です。
共有者の一部に相続が発生したり、持分が譲渡がされたりなど、共有者名義に変動がある場合に紛争が起こりえます。
依頼者の要望に沿い、共有者間での買取や同時売却の可否を検証し、共有物分割訴訟まで視野に入れて対応させていただきます。
成年後見人
相続財産清算人
これらの場合には、売却に際して裁判所の許可が必要になることが想定されるため、手続きの公明性が求められます。
また、契約不適合責任の免責など引渡し後のトラブルを防ぐための取引条件も重要になってきます。
共有持分
底地・借地の場合同様、共有持分においても依頼者の立場が重要です。
共有者の一部に相続が発生したり、持分が譲渡がされたりなど、共有者名義に変動がある場合に紛争が起こりえます。
依頼者の要望に沿い、共有者間での買取や同時売却の可否を検証し、共有物分割訴訟まで視野に入れて対応させていただきます。
成年後見人
相続財産清算人
これらの場合には、売却に際して裁判所の許可が必要になることが想定されるため、手続きの公明性が求められます。
また、契約不適合責任の免責など引渡し後のトラブルを防ぐための取引条件も重要になってきます。
相続・遺産分割
相続・遺産分割においては、相続税の納付時期を把握したうえで、代償分割の可能性も含めてヒアリングさせていただきます。
換価分割において相続人間の対立がある場合には、不動産の種類にもよりますが、入札形式によるなど、関係者全員が納得感を得られるような進め方が重要になります。
離婚
離婚においては、依頼時において、代償分割の可能性の有無、不動産の所有名義が単有か共有か、居住中か否か、また住宅ローンの残額など（担保割れしていないか）などをヒアリングさせていただきます。
換価分割の場合には、売却活動時に居住者が内覧に協力していただけるかどうかが鍵になってきます。
相続・遺産分割
相続・遺産分割においては、相続税の納付時期を把握したうえで、代償分割の可能性も含めてヒアリングさせていただきます。
換価分割において相続人間の対立がある場合には、不動産の種類にもよりますが、入札形式によるなど、関係者全員が納得感を得られるような進め方が重要になります。
離婚
離婚においては、依頼時において、代償分割の可能性の有無、不動産の所有名義が単有か共有か、居住中か否か、また住宅ローンの残額など（担保割れしていないか）などをヒアリングさせていただきます。
換価分割の場合には、売却活動時に居住者が内覧に協力していただけるかどうかが鍵になってきます。
不動産M＆A
法人所有の不動産で簿価が低い場合、売却後に多額の利益に対する法人税が課税されます。
不動産を売却後、会社を清算する可能性が高い場合、不動産ではなく株式で売却（M＆A）した方が手取りを多く残せる場合があります。
M＆Aには複雑な手続きが必要ですが、当社においては自社の不動産鑑定士に加え、弁護士、税理士等の専門家の方々とのリレーションにより、適正かつ確実な売却の実現に寄与いたします。
不動産M＆A
法人所有の不動産で簿価が低い場合、売却後に多額の利益に対する法人税が課税されます。
不動産を売却後、会社を清算する可能性が高い場合、不動産ではなく株式で売却（M＆A）した方が手取りを多く残せる場合があります。
M＆Aには複雑な手続きが必要ですが、当社においては自社の不動産鑑定士に加え、弁護士、税理士等の専門家の方々とのリレーションにより、適正かつ確実な売却の実現に寄与いたします。
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サービスの流れ
FLOW
STEP1 売却事情のヒアリング
士業の介在する不動産売却は、背景に複雑な事情をはらんでいたり、多数の利害関係者が存在する場合も想定されます。売主様の立場によって進め方も異なるため、まずは依頼者の立場を理解した上で、売却方針について打合わせさせていただきます。
なお、相談の背景によっては、売却よりも有益な解決方法がある場合も想定されるため、売却ありきではなく、まずは「何が問題なのか」を紐解き、「何が一番依頼者の方にとって有益な解決方法か」を模索させていただきます。
STEP2 査定（調査・評価）
対象不動産の種別（マンション、古屋付き土地、底地・借地、共有持分など）や賃貸の有無等によって、懸念事項や査定方法が変わってきますが、対象不動産の特性は売却方針にも直結することであるため、調査・評価にあたっても詳細調査をした上で取組みさせていただきます。
なお、当社の査定書（調査報告書・鑑定評価書を含む）は、売買の実務を知る営業担当と、資格を有する不動産鑑定士が協業して作成します。
STEP3 売却方針の決定
売却の背景や対象不動産の特性を理解したうえで、売却価格や取引条件、購入者のターゲットやスケジュール等についての方針を、依頼者や売主様等、関係者と相談の上決定いたします。
その際、売主様の立場だけではなく、利害関係者（債権者や相手方など）の立場も考慮し、売買の障害になりえることを予め想定した上で提案させていただきます。
当社は、売買の障害になりえる懸念事項の払拭を売主様に委ねるのではなく、一緒になって解決策を模索します。
STEP4 売却活動から契約・決済
上記売却方針に則り、想定外のことが起こらないよう細心の注意を払ったうえで売却活動を行い、購入者を選定します。測量や解体など、売主様において決済までに必要な作業を伴う場合には、当社が間に入り、決済完了までケアさせていただきます。
また、決済時に債務の返済や売主様間で配分が必要になる場合なども、事前に関係者に連絡を取り、二次清算が発生しないよう入念に準備いたします。
STEP1 売却事情のヒアリング
士業の介在する不動産売却は、背景に複雑な事情をはらんでいたり、多数の利害関係者が存在する場合も想定されます。売主様の立場によって進め方も異なるため、まずは依頼者の立場を理解した上で、売却方針について打合わせさせていただきます。
なお、相談の背景によっては、売却よりも有益な解決方法がある場合も想定されるため、売却ありきではなく、まずは「何が問題なのか」を紐解き、「何が一番依頼者の方にとって有益な解決方法か」を模索させていただきます。
STEP2 査定（調査・評価）
対象不動産の種別（マンション、古屋付き土地、底地・借地、共有持分など）や賃貸の有無等によって、懸念事項や査定方法が変わってきますが、対象不動産の特性は売却方針にも直結することであるため、調査・評価にあたっても詳細調査をした上で取組みさせていただきます。
なお、当社の査定書（調査報告書・鑑定評価書を含む）は、売買の実務を知る営業担当と、資格を有する不動産鑑定士が協業して作成します。
STEP3 売却方針の決定
売却の背景や対象不動産の特性を理解したうえで、売却価格や取引条件、購入者のターゲットやスケジュール等についての方針を、依頼者や売主様等、関係者と相談の上決定いたします。
その際、売主様の立場だけではなく、利害関係者（債権者や相手方など）の立場も考慮し、売買の障害になりえることを予め想定した上で提案させていただきます。
当社は、売買の障害になりえる懸念事項の払拭を売主様に委ねるのではなく、一緒になって解決策を模索します。
STEP4 売却活動から契約・決済
上記売却方針に則り、想定外のことが起こらないよう細心の注意を払ったうえで売却活動を行い、購入者を選定します。測量や解体など、売主様において決済までに必要な作業を伴う場合には、当社が間に入り、決済完了までケアさせていただきます。
また、決済時に債務の返済や売主様間で配分が必要になる場合なども、事前に関係者に連絡を取り、二次清算が発生しないよう入念に準備いたします。
まずは気になる点やご不安に思われている点をご相談ください
まずは気になる点や
ご不安に思われている点をご相談ください
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不動産鑑定
Real Estate appraisal
こんなお悩みありませんか？
- 裁判や調停を控えているが、不動産の適正な評価がわからず困っている
- 賃貸物件の地代や家賃の増額（または減額）を適切に請求したいが、どのように評価すれば良いかわからない
- 相続財産を公平に分けたいが、不動産の時価評価を知りたい
- 家族間で不動産を売買する際に、適正価格を設定する方法がわからない
- 金融機関への融資申請のために、不動産担保の評価書が必要で悩んでいる
- 企業再生案件において、担保評価を専門家に依頼したいが、どこに頼めば良いかわからない
- 裁判や調停を控えているが、不動産の適正な評価がわからず困っている
- 賃貸物件の地代や家賃の増額（または減額）を適切に請求したいが、どのように評価すれば良いかわからない
- 相続財産を公平に分けたいが、不動産の時価評価を知りたい
- 家族間で不動産を売買する際に、適正価格を設定する方法がわからない
- 金融機関への融資申請のために、不動産担保の評価書が必要で悩んでいる
- 企業再生案件において、担保評価を専門家に依頼したいが、どこに頼めば良いかわからない
係争案件の様々な立場における鑑定実務や売買実務の経験を活かし、
他にはないサービスを展開しています。
係争案件の様々な立場における
鑑定実務や売買実務の経験を活かし、
他にはないサービスを展開しています。
不動産鑑定評価は、対象不動産の種別や、取得する目的・意図によって取り組み方が大きく変わってきます。依頼者の多様なニーズに対応するためには、資格があるだけでは足りず、実務において積み重ねられた経験・実績がものをいいます。
当社では、依頼者の立場を尊重し、不動産鑑定評価書がどのように使われるのかを事前にヒアリングしたうえで取り組むことに重点を置いています。
当社に期待されていることを汲み取り、慎重かつ柔軟な対応をさせていただきますので、是非ご用命いただけますと幸いです。
不動産鑑定評価は、対象不動産の種別や、取得する目的・意図によって取り組み方が大きく変わってきます。依頼者の多様なニーズに対応するためには、資格があるだけでは足りず、実務において積み重ねられた経験・実績がものをいいます。
当社では、依頼者の立場を尊重し、不動産鑑定評価書がどのように使われるのかを事前にヒアリングしたうえで取り組むことに重点を置いています。
当社に期待されていることを汲み取り、慎重かつ柔軟な対応をさせていただきますので、是非ご用命いただけますと幸いです。
主な不動産鑑定評価業務
主な不動産鑑定評価業務
- 裁判・調停・交渉のための評価
- 地代、家賃の増額（減額）請求
- 相続財産や、同族間売買における時価評価
- 金融機関に提出するための担保評価
（再生案件や融資利用の際）
- 裁判・調停・交渉のための評価
- 地代、家賃の増額（減額）請求
- 相続財産や、同族間売買における時価評価
- 金融機関に提出するための担保評価（再生案件や融資利用の際）
取り扱い事例
取り扱い事例
賃料評価（新規賃料・継続賃料）
不動産の賃料（地代・家賃）は、新規賃料と継続賃料に分けられます。新規賃料は、新たに賃貸借契約を締結する際の合理的な賃料設定のための客観的な参考資料として活用され、市場における類似不動産の相場を調査・分析し、鑑定を行います。継続賃料は、既に締結されている賃貸借契約の内容を基に、特定当事者間において生じた当初契約の経緯や過去の改定の経緯はもちろん、「事情変更に関する要因」や「諸般の事情に関する要因」までをも考慮して鑑定を行います。
継続賃料は、特定当事者間のみに適用されている賃料のため個別性が強く、新規賃料において分析する市場での相場が形成されていません。また、当事者間の利害は一般的には相反するため、双方の主張が真逆となり、係争に発展するケースも少なくありません。
継続賃料の鑑定評価は、複雑な分析及び手法を適用する必要があるなど、新規賃料と比べて難解な評価とされており、扱う不動産鑑定士に豊富な実績、経験が求められます。
賃料評価
（新規賃料・継続賃料）
不動産の賃料（地代・家賃）は、新規賃料と継続賃料に分けられます。新規賃料は、新たに賃貸借契約を締結する際の合理的な賃料設定のための客観的な参考資料として活用され、市場における類似不動産の相場を調査・分析し、鑑定を行います。継続賃料は、既に締結されている賃貸借契約の内容を基に、特定当事者間において生じた当初契約の経緯や過去の改定の経緯はもちろん、「事情変更に関する要因」や「諸般の事情に関する要因」までをも考慮して鑑定を行います。
継続賃料は、特定当事者間のみに適用されている賃料のため個別性が強く、新規賃料において分析する市場での相場が形成されていません。また、当事者間の利害は一般的には相反するため、双方の主張が真逆となり、係争に発展するケースも少なくありません。
継続賃料の鑑定評価は、複雑な分析及び手法を適用する必要があるなど、新規賃料と比べて難解な評価とされており、扱う不動産鑑定士に豊富な実績、経験が求められます。
企業再生案件の鑑定評価
私的整理による事業再生支援に係る鑑定評価の場合、関係する金融機関やスポンサー企業等の利害関係者にとって、不動産の売却価格がいくらになるかという点は非常に重要です。
不動産が複数存在する場合も多く、迅速に評価対象のリスト化、正常価格の査定をしたうえで、必要に応じて早期売却を前提とした評価額の査定等、ご依頼目的や用途に応じて柔軟、迅速に対応させていただきます。
企業再生案件の鑑定評価
私的整理による事業再生支援に係る鑑定評価の場合、関係する金融機関やスポンサー企業等の利害関係者にとって、不動産の売却価格がいくらになるかという点は非常に重要です。
不動産が複数存在する場合も多く、迅速に評価対象のリスト化、正常価格の査定をしたうえで、必要に応じて早期売却を前提とした評価額の査定等、ご依頼目的や用途に応じて柔軟、迅速に対応させていただきます。
担保評価
担保不動産は金融機関における債権保全の最後の砦であるため、担保評価においては、貸付債権を保全するに足りる適正な価格を把握することが大切です。不動産は個別性が強く、その個別分析はもちろん、需給動向等の市場分析を長期的な視点で行い、担保としての長期安定性をも考慮し、不動産の適正な価値を把握することが必要となります。
担保評価
担保不動産は金融機関における債権保全の最後の砦であるため、担保評価においては、貸付債権を保全するに足りる適正な価格を把握することが大切です。不動産は個別性が強く、その個別分析はもちろん、需給動向等の市場分析を長期的な視点で行い、担保としての長期安定性をも考慮し、不動産の適正な価値を把握することが必要となります。
証券化対象不動産
証券化対象不動産の鑑定評価について、不動産鑑定評価基準では「各論第3章」という項目を別途設けて、一般の鑑定評価とは明確に区別しています。これは、証券化対象不動産に対する投資家保護の観点、また、不動産証券化市場の健全な発展を促す観点から、証券化対象不動産の鑑定評価に一般の鑑定評価以上の説明責任や比較可能性等を高い水準で求めているためです。利害関係者も広範に渡るため、精度の高さはもちろん、公平かつ公正な鑑定評価が必要とされます。
当社では、外資系不動産会社にて国内外の私募REIT、プライベートファンドの証券化対象不動産の鑑定評価経験を有する不動産鑑定士が対応致します。
証券化対象不動産
証券化対象不動産の鑑定評価について、不動産鑑定評価基準では「各論第3章」という項目を別途設けて、一般の鑑定評価とは明確に区別しています。これは、証券化対象不動産に対する投資家保護の観点、また、不動産証券化市場の健全な発展を促す観点から、証券化対象不動産の鑑定評価に一般の鑑定評価以上の説明責任や比較可能性等を高い水準で求めているためです。利害関係者も広範に渡るため、精度の高さはもちろん、公平かつ公正な鑑定評価が必要とされます。
当社では、外資系不動産会社にて国内外の私募REIT、プライベートファンドの証券化対象不動産の鑑定評価経験を有する不動産鑑定士が対応致します。
英文鑑定
グローバル化が進んだ現代、不動産鑑定評価の需要は日本語のみではありません。当社では、外資系不動産会社にて海外クライアント向けに英文鑑定評価書を作成していた不動産鑑定士が対応致します。
「英語で鑑定評価書を作成して欲しい」という場合は、ぜひお気軽にご依頼ください。
英文鑑定
グローバル化が進んだ現代、不動産鑑定評価の需要は日本語のみではありません。当社では、外資系不動産会社にて海外クライアント向けに英文鑑定評価書を作成していた不動産鑑定士が対応致します。
「英語で鑑定評価書を作成して欲しい」という場合は、ぜひお気軽にご依頼ください。
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サービスの流れ
FLOW
STEP1 鑑定評価・調査報告の依頼目的、背景のヒアリング
当社が依頼いただく鑑定・調査は、弁護士を中心とした士業からの相談が大半を占めますが、その先には不動産オーナー様、あるいはテナント様といった依頼者が存在します。
目的や立場によって、様々な要望が想定され、どこまで対応が可能かどうかという判断をするためにも、依頼目的や背景を最初にヒアリングさせていただきます。
STEP2 手法（鑑定評価、調査報告）・報酬額の提案
ご依頼の目的や用途によっては、「鑑定評価」ではなく「調査報告」という対応策も考えられます。鑑定評価と調査報告では、査定のために適用する手法の数及び実働面において差異が生じるため、費用も大きく変わってきます。
裁判まで見据えるならば、公的にも証拠能力を有する鑑定評価が必要となりますが、依頼目的や内部利用に留まる等の用途、提出先、開示先の状況によっては調査報告で差し支えないケースも多々あります。
当社では、鑑定評価又は調査報告に伴って売却を任せていただけることが明確な場合、鑑定評価又は調査報告に係る報酬を仲介手数料に含めて対応させて頂いております。
※売却による仲介手数料の収受が実現しなかった場合には、鑑定評価又は調査報告に係る報酬を申し受けます。
STEP3 鑑定評価書、調査報告書の作成
当社は、賃料等の係争案件から証券化不動産まで幅広い経験と実績があります。また、当社は宅建業者として常に売買の現場に触れているため、実務の観点から実際の取引の際に問題となる点も洗い出し、鑑定評価・調査報告を行います。そのため、単なる机上の数字ではなく、実勢価格も考慮した上での鑑定評価額又は調査価格になっております。
STEP4 アフターフォロー（再査定）
係争案件など、一度鑑定評価書又は調査報告書を発行した後、時間が経過して改めて査定したいという要望をいただく場合があります。当社では、一度鑑定評価又は調査報告をさせていただいた不動産に関する再査定については、基本的には無償※で行わせていただいております。
※前提条件や評価手法に大きな変化が生じた場合、または明らかな地域要因・個別的要因の変動等が認められた場合には、改めて鑑定評価又は調査報酬を申し受けます。
STEP1
鑑定評価・調査報告の依頼目的
背景のヒアリング
当社が依頼いただく鑑定・調査は、弁護士を中心とした士業からの相談が大半を占めますが、その先には不動産オーナー様、あるいはテナント様といった依頼者が存在します。
目的や立場によって、様々な要望が想定され、どこまで対応が可能かどうかという判断をするためにも、依頼目的や背景を最初にヒアリングさせていただきます。
STEP2
手法（鑑定評価、調査報告）・報酬額の提案
ご依頼の目的や用途によっては、「鑑定評価」ではなく「調査報告」という対応策も考えられます。鑑定評価と調査報告では、査定のために適用する手法の数及び実働面において差異が生じるため、費用も大きく変わってきます。
裁判まで見据えるならば、公的にも証拠能力を有する鑑定評価が必要となりますが、依頼目的や内部利用に留まる等の用途、提出先、開示先の状況によっては調査報告で差し支えないケースも多々あります。
当社では、鑑定評価又は調査報告に伴って売却を任せていただけることが明確な場合、鑑定評価又は調査報告に係る報酬を仲介手数料に含めて対応させて頂いております。
※売却による仲介手数料の収受が実現しなかった場合には、鑑定評価又は調査報告に係る報酬を申し受けます。
STEP3
鑑定評価書、調査報告書の作成
当社は、賃料等の係争案件から証券化不動産まで幅広い経験と実績があります。また、当社は宅建業者として常に売買の現場に触れているため、実務の観点から実際の取引の際に問題となる点も洗い出し、鑑定評価・調査報告を行います。そのため、単なる机上の数字ではなく、実勢価格も考慮した上での鑑定評価額又は調査価格になっております。
STEP4
アフターフォロー（再査定）
係争案件など、一度鑑定評価書又は調査報告書を発行した後、時間が経過して改めて査定したいという要望をいただく場合があります。当社では、一度鑑定評価又は調査報告をさせていただいた不動産に関する再査定については、基本的には無償※で行わせていただいております。
※前提条件や評価手法に大きな変化が生じた場合、または明らかな地域要因・個別的要因の変動等が認められた場合には、改めて鑑定評価又は調査報酬を申し受けます。